10/11/2022
Chia sẻ kinh nghiệm
1/ số lượng người dân từ các tỉnh thành khác đến và sinh sống làm việc dẫn đến việc nhu cầu sinh sống và nhà ở tăng cao
2/ Tính thanh khoản của các loại bất động sản trung tâm thành phố thường cao hơn các loại bất động sản tỉnh dẫn đến tâm lý nếu đủ về điều kiện tài chính người dân thường có tâm lý sở hữu bất động sản tại các khu vực thành phố lớn để khai thác cho thuê hoặc để dễ quản lý tài sản.
3/ Khan hiếm các nguồn cung bất động sản dành cho người có thu nhập trung bình. Dẫn đến việc nhu cầu ở nhiều nhưng thiếu hụt nguồn cung phù hợp
4/ Giá nhà đất trung tâm tăng theo hàng năm ở mức ổn định hơn so với các loại bất động sản tỉnh.
5/ Quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp
Chính vì các yếu tố trên dẫn đến việc một số khách hàng có tài chính trung bình, khá có nhu cầu mua bất động sản quyết định đầu tư và mua các loại đất ven tỉnh. Mặt khác cũng sẽ có tâm lý là ngôi nhà thứ 2 để cuối tuần có thể đưa gia đình về nghỉ ngơi tránh xa khói bụi ồn ào sau một tuần làm việc.
Một số ưu điểm và khuyết điểm “ Bán Nhà Vườn” xin gợi ý để các khách hàng tham khảo trước khi cân nhắc mua đất vườn
+ Cùng một số tiền nhưng nếu mua đất tỉnh vùng ven thường khách hàng sẽ được sở hữu diện tích đất lớn hơn
+ Giá đất sẽ mềm hơn so với trung tâm thành phố
+ Khu vực thưa dân cư, tránh xa ồn ào, khói bụi
+ Có thể cải tạo làm nơi nghỉ ngơi cho gia đình vào các dịp cuối tuần
+ Thanh khoản thường không tốt bằng các bất động sản trung tâm, mua dễ bán khó
+ Khó quản lý và chăm sóc vì yếu tố di chuyển
+ Khó khai thác được giá trị của bất động sản
+ Để cải tạo được một ngôi nhà vườn nghỉ ngơi như ý đòi hỏi rất nhiều kinh phí và công sức
Những yếu tố dẫn đến việc người dân có xu hướng chuyển dịch sang loại hình đất vườn ven tỉnh:
+ Với chính sách đầu tư công ở thời điểm hiện tại, số lượng cao tốc và các hạ tầng kết nối các tỉnh thành đều được đầu tư quyết liệt.
+ Xu hướng chuyển dịch các khu công nghiệp ra vùng ven tỉnh sau thời kỳ hậu covid diễn ra mạnh mẽ
+ Quỹ đất vùng ven còn khá rộng mở kèm việc có khí hậu trong lành
+ Sau thời kỳ hậu covid nhu cầu một số bộ phận người dân có tâm lý sở hữu một mảnh đất vườn có thể tự cung, tự cấp các loại thực phẩm phục vụ cuộc sống hàng ngày và là nơi tránh dịch cho đại gia đình tăng cao
+ Mặt bằng giá đất vườn vung ven vẫn ở mức trung bình phù hợp với tài chính của đại đa số người dân
+ Nhu cầu ở và sinh sống làm việc tại các khu vực tỉnh ven trung tâm đã có sự cải thiện nhờ vào sự dịch chuyển của các tập đoàn, các công ty chuyển dịch khu công nghiệp.
Chính nhờ vào các yếu tố trên nên sau khi dịch covid được kiểm soát chúng ta có thể thấy được việc tình hình giao dịch bất động sản cả nước diễn ra rất sôi động, thị trường bất động sản ven tỉnh tăng khá nhanh.
Cũng vì yếu tố tăng nhanh và không có tính đồng bộ nên dẫn đến việc một số người dân địa phương chạy theo làn sóng bất động sản, ai cũng có thể làm nhà đầu tư và môi giới bất động sản. Dẫn đến tình trạng nhiễu thông tin và có hiện tượng sốt ảo ở một số khu vực.
Để bảo vệ mình và phòng tránh các rũi ro xảy ra khi mua đất vườn ven tỉnh, tránh rơi vào các trường hợp mua nhầm các loại đất vườn có vấn đề. “Bán Nhà Vườn” xin chia sẽ những điểm mà bản thân đã tự đúc kết được như sau:
A/ Đối với đất vườn, việc đầu tiên chúng ta cần tìm hiểu là loại đất đó là đất gì, có xây dựng được không, hoặc có phù hợp để chuyển đổi thổ cư hay không. Tuỳ mục đích sử dụng đất nhưng loại hình đất vườn mà sổ có thể hiện một phần thổ cư là loại đất được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng và dễ mua bán nhất nếu giá phù hợp.
B/ Lưu ý không nên mua các loại đất mà trên sổ không thể hiện đường đi, những loại hình sổ này ở các khu vực ven tỉnh chúng ta sẽ gặp rất nhiều, chỉ những khách hàng sành sỏi hoặc am hiểu quy hoạch có thể thay đổi của loại đất này mới dám đầu tư, những anh chị mới tìm hiểu mua đất thì không nên mua những loại hình này.
C/ Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng khi xem sổ anh chị khách hàng nên lưu ý hình thức sử dụng đất chỉ nên mua khi hình thức sử dụng đất thể hiện sử dụng riêng.
D/ Đối với các loại sổ cũ mà không thể hiện toạ độ chi tiết về kích thước các cạnh của đất, trước khi thanh toán hết tiền anh chị khách hàng phải yêu cầu bên bán đo đạc lại và có xác nhận của địa phương, kèm việc ranh đất phải có giấy tờ xác nhận của hàng xóm các bên liên quan đến mảnh đất để tránh phát sinh tranh chấp về sau
E/ Mũi tên hướng lên bên cạnh hình dạng thửa đất thể hiện trên sổ luôn là hướng Bắc, khi anh chị đi xem thực tế lô đất và kiểm tra trên các ứng dụng tra cứu quy hoạch nên lưu ý hướng của lô đất thực tế có khớp với hướng của tài sản trên sổ hay không, mục đích là tránh sự nhầm lẫn sai thông tin lô đất.
F/ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cá nhân hay đồng sở hữu, nếu trường hợp là đồng sở hữu thì phải xem trực tiếp sổ đất của cả 2 người đồng sở hữu. Và chỉ đồng ý giao dịch khi cả 2 người đồng sở hữu có mặt ký tên hoặc có giấy uỷ quyền có công chứng cụ thể của 1 trong 2 cá nhân cho người còn lại.
G/ Kiểm tra kỹ thông tin người đứng tên trên sổ đất có phải là người trực tiếp làm việc và ký công chứng hay không. Lưu ý chỉ ký các giấy tờ liên quan sau khi kiểm tra và xác thực các thông tin người đang làm việc thực sự là chủ đất ( dựa vào các giấy tờ cá nhân liên quan của chủ đất có khớp với các thông tin cá nhân của chủ đất thể hiện trên sổ hay không ).
+ Có 2 phần thể hiện mà anh chị cần lưu ý: Một là phần bìa trang đối với sổ mới và không có phần cập nhật chuyển nhượng, Hai là đối với sổ cũ và có cập nhật chuyển nhượng ở trang 3 hoặc trang 4 ( Phần thông tin người sở hữu )
H/ Anh chị nên lưu ý các cột mốc thời gian trên sổ: Sổ được cấp ngày nào năm nào hoặc đã được cập nhật chuyển nhượng thời điểm nào. Mục đích kiểm tra này sẽ giúp anh chị hiểu rõ là lô đất này đã được chuyển nhượng hay chưa, thời gian chuyển nhượng khi nào để có thể đánh giá được là lô đất này có còn tiềm năng hay không.
Kiểm tra hiện trạng lô đất chúng ta sẽ kiểm tra những gì:
+ Ranh đất cụ thể, tốt nhất là có cột mốc hoặc hàng rào ( nếu kỹ có thể tìm và hỏi các người dân xung quanh ). Trường hợp không có ranh cụ thể thì anh chị thoả thuận lại theo điều 1. D
+ Thế đất ( ưu tiên những loại đất không quá dốc, thế đất cân bằng, không tóp hậu, hình thù không cân đối )
+ Kiểm tra xung quanh có mồ , nghĩa trang, chùa chiềng, bãi rác,.. Những yếu tố bất lợi về môi trường sống xung quanh lô đất có hay không.
+ Lối đi là lối đi chung hay lối đi riêng ( kiểm tra trên sổ và kiểm tra thực tế hiện trạng lô đất )
+ Nên lưu ý đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh lô đất vườn: có gần chợ, trường học, bệnh viện, uỷ ban xã, trung tâm mua sắm hoặc các khu du lịch hay không. Xung quanh lô đất có dân cư sinh sống hay không. Việc kiểm tra này sẽ giúp các anh chị có cái nhìn rõ rệt hơn về lô đất dự định mua.
Đối với việc kiểm tra quy hoạch “ Bán Nhà Vườn “ xin chia sẽ như sau:
Thời điểm anh chị kiểm tra quy hoạch thực tế dù ở phòng địa chính hoặc sở tài nguyên môi trường hoặc trên các App kiểm tra quy hoạch, thông tin quy hoạch chỉ thể hiện tại thời điểm đó và không có gì đảm bảo là sẽ không có việc thay đổi quy hoạch, dựa vào kinh nghiệm và những thông tin hiện có chỉ hỗ trợ một phần giúp anh chị phòng tránh và hạn chế được rũi ro không mong muốn.
A/ Những kinh nghiệm khi “Bán Nhà Vườn” hỗ trợ khách hàng: hiện nay trên các app quy hoạch cũng đã hỗ trợ khoảng 50% đến 70% các thông tin quy hoạch ( các thông tin chỉ mang tính chất tham khảo ). Sau khi anh chị kiểm tra trên các App về lô đất mình dự định mua phù hợp với nhu cầu. Bước tiếp theo anh chị khách hàng nên dành thời gian ra Uỷ Ban Xã và gặp trực tiếp các anh chị địa chính xã để kiểm tra thêm một lần nữa để hiểu rõ hơn về quy hoạch của lô đất ( Cách hiệu quả nhất là nên tiếp cận và làm thân với các anh chị địa chính xã để có thể hiểu rõ nhất về lịch sử và thông tin quy hoạch của lô đất, hạn chế rũi ro ở mức thấp nhất khi quyết định xuống tiền )
B/ Đối với các loại đất vườn có thổ cư thường tại các trụ sở ngân hàng địa phương cán bộ tín dụng đa phần sẽ ưu tiên hỗ trợ cho các loại hình này ( Đất có thổ cư sẽ dễ cho vay hơn đất CLN và các loại đất khác ). Anh chị khách hàng có thể nhờ chủ sở hữu lô đất hoặc trực tiếp anh chị làm việc với các anh chị tín dụng để tham khảo vay ( Mục đích để biết ngân hàng sẽ định giá trị thực tế lô đất ở khoảng giá bao nhiêu kèm việc lô đất có nằm ở diện quy hoạch gì hay không ).
Cách này chỉ phù hợp khi thị trường không có biến động và không có giới hạn về Room tín dụng, như hiện nay đang có hạn chế từ ngân hàng về việc thế chấp bất động sản nên thời điểm này anh chị có gửi hồ sơ cho cán bộ tín dụng kiểm tra cũng sẽ tương đối khó khăn (cách tốt nhất là tiếp cận và làm thân với các anh chị tín dụng, bộ phận thẩm định giá để tham khảo thông tin thêm về lô đất.)
4/ Kiểm tra thông tin từ người địa phương:
Cách để hiểu rõ lịch sử, quá trình hình thành khu dân cư khu vực đó là hỏi thăm xung quanh, đa phần các anh chị đi mua đất thường bỏ sót khâu này, mục đích hỏi thăm người dân xung quanh sẽ giúp anh chị hiểu rõ hơn về các yếu tố địa phương, quy hoạch đường xá xung quanh, mật độ dân cư, tiện ích, những môi giới có tiếng trong khu vực kèm thông tin chủ đất để có quyết định chính xác hơn.
Mục đích để tìm hiểu và tham khảo thêm các lô đất lân cận, khai thác thêm các thông tin quy hoạch của tỉnh, của địa phương và các hạn mục hạ tầng tiềm năng có thể làm trong tương lai ( nếu có ). Việc này sẽ giúp anh chị khách hàng có thêm nhiều thông tin về giá cả qua đó sẽ bổ trợ cho anh chị trong việc thương lượng giá với chủ đất. Tránh việc thương lượng giá quá cao hoặc quá thấp.
Kết Luận:
Trên đây là toàn bộ các kinh nghiệm của “Bán Nhà Vườn” khi làm việc và hỗ trợ khách hàng. Sẽ có nhiều anh chị có ý kiến khác như gặp đúng lô đất vườn tiềm năng giá tốt nhưng kiểm tra theo cách trên sẽ mất rất nhiều thời gian, rườm rà dẫn đến việc sẽ không có cơ hội sở hữu được lô đất đó.
Theo quan điểm cá nhân và kinh nghiệm đúc kết khi làm việc với các anh chị khách hàng đã tin tưởng, “Bán Nhà Vườn” tin rằng khi anh chị tìm hiểu kỹ, chắc lọc thông tin thì việc tìm cho mình một mảnh đất vườn tiềm năng không phải là quá khó và đánh đổi lại việc đó là anh chị sẽ sở hữu được cho mình một lô đất mà đã hạn chế rất nhiều rũi ro. Tránh được việc mua vội và mua nhầm các bất động sản “ có vấn đề “
Chân thành cảm ơn anh chị đã xem hết bài chia sẽ, nếu có thêm những thông tin khác mà “Bán Nhà Vườn” thiếu sót hoặc sai hi vọng sẽ đón nhận những đóng góp từ các anh chị.
Tags: kinh nghiệm mua đất vườn, kinh nghiem mua dat vuon
